《土地市场蓝皮书：中国农村土地市场发展报告（2015-2016）》发布会在京举行
2016年5月9日，中国社会科学院金融研究所、社会科学文献出版社在北京联合举行了《土地市场蓝皮书：中国农村土地市场发展报告（2015-2016）》发布会。该报告是国内第一部专注于农村土地市场发展的蓝皮书，旨在研究中国农村土地市场制度改革的理论和实践发展，梳理农村土地市场发展现状和存在的问题，提出农村土地市场发展的政策建议。
党的十八大以来，党中央、国务院对我国农村土地市场改革做出了一系列重大部署，大力推行确权登记，鼓励交易试点，探索集体土地直接入市，以及创新农村土地金融等。在实践中，农村土地确权和流转成为社会各界关注的焦点，一些互联网土地交易平台相继出现，满足了部分农村土地交易的需求，也提高了农村土地市场的发展水平。
在此形势下，我国第一部专注于集体所有农村土地市场发展的蓝皮书——《土地市场蓝皮书：中国农村土地市场发展报告（2015-2016）》（以下简称 “报告”）编撰出版。报告聚焦农村土地市场的发展，着重对市场主体培育、交易方式创新、交易市场形成、市场生态优化进行全面的梳理以及深入的研究，推动中 国农村土地市场的发展。报告对国家土地政策的要点、热点、难点，以及实践中存在的问题和创新思路进行了系统分析，具有一定政策参考价值和实践指导意义。
实践证明，农村土地市场的发展需要按照市场经济规则有序进行，更需要将现代金融和投融资理念引入土地市场交易，发掘农村土地的价值和使用价值，发展土地金融推动农村经济发展，从而实现国家建设社会主义新农村的发展目标。
全书分为总报告、制度篇、市场篇和创新篇四个部分。
总报告从两个方面总结了农村土地市场的发展，一是农村集体建设用地和农村土地承包经营权市场发展的制度创新和试点突破，二是农村集体建设用地和农村土地承包经营权市场的实践发展，包括农村土地的确权、流转、投融资以及市场基础设施发展状况。
制度篇从历史和现状两个时空维度梳理中国农村土地市场发展的脉络，重点对农村集体建设用地和农村土地承包经营权的制度创新进行分析和研究，探讨我国农村土地所有权主体农村集体经济组织发展和演变的历程，从制度上研究中国农村土地市场发展的可能性和合理性。
市场篇从农地确权、流转、抵押、农地信托以及经营主体五个方面分析了农村土地市场发展现状，选取突出问题进行研究，对市场运行的主体、产权登记、交易方式及创新提供理论和实践指导。
创新篇对实践进行了调研考察，从“农村土地市场+互联网”和“农村金融+互联网”两个方面分析了农村土地市场和农村土地投融资与互联网结合的发展情况 和经验，总结了农村土地市场发展的新生态，对农村土地市场信息化提供了最新的资讯，提出了农村土地市场发展的新模式和新趋势。
在对2015年农村土地市场改革全面研究的基础上，报告提出了2016年我国农村土地市场制度和市场体系发展的五项建议：
第一，深化农村集体产权制度改革，以提高土地利用效率、合理分配土地红利为目的，制定农村经营性建设用地（包括宅基地）入市的范围和规则，改革中央政府、地方政府、村集体、农民和用地企业的利益分配机制。
第二，完善农村土地经营权流转政策，总结问题，研究方案，尽快将经验制定为政策，指导全国农村土地确权颁证工作进行，尽快实现全国农村土地地籍信息化发展。
第三，以三权分置为法律基础，进一步探索农村土地的担保机制，协调农村改革与金融、保险的合作联动。
第四，继续推动农村改革试验，在法律法规框架下有效保障农民正当权利，完善纠纷解决机制，建立法治社会行为规范。
第五，探索农村集体土地交易市场建立，逐步建立交易自由和规则清晰的农村土地交易市场。
报告各章节也在专题研究的基础上，围绕我国农村土地市场发展实践和创新提出了若干思路和建议，详情敬请参照各章节相关部分。
农业项目服务包括五个环节
《土地市场蓝皮书》指出，随着农业生产进一步市场化与互联网技术、大数据分析的应用，以农业项目为驱动的农地流转服务方式将会主导市场。
截至2015年6月底，全国农村承包耕地流转面积4.3亿亩，经营耕地面积在50亩以上的规模农户达到341万户。农业规模经营越大，农户投入和风险也就越大，农户在农业项目决策、流转土地、农业生产管理、农资和农机购置、农产品销售中都会遇到各种问题，亟需相关服务支持。
近几年，在国家政策的鼓励之下，包括土流网在内的一大批“互联网+农地流转”平台迅速发展壮大。《土地市场蓝皮书》指出，当下的“互联网+农地流转”平台除了发布土地信息外，在大数据基础上，依托其专业知识与服务团队，还能提供农业项目服务功能。
当前，“互联网+农地流转”平台提供的农业项目服务主要包括“依项目找地”和“依地找项目”两种方式，在这两种方式的基础上，提供项目经营管理全过程的一系列服务，这些服务包括下面五个环节：
一是项目决策。依托互联网平台广泛的用户资源、庞大的农业监测数据以及专业人员的专业素质，帮助农民根据土地特点和市场行情做出最合适的项目决策。
以在农村土地市场大数据方面领先的土流网为例，数据库中的土壤数据对土地所属区域、地形、土壤类型、土壤肥力等属性都有清晰的记录，并配合有客观的市场行情数据，有了这样的决策参考，比起过去多半依靠主观决策科学性更强、风险更小。
二是农地流转。农地流转平台具有完备的土地自然属性、社会属性、权属信息，以及区域土地价格、区域农业数据，能够以较低的成本为特定项目甄选出适宜的土地。
三是项目落地。在开发项目和项目用地确定后，相关的项目申请、可行性研究以及项目规划是项目落地的基础，这些知识密集型事务，绝大多数农户自身很难完成，而这正是互联网平台农地流转平台发挥其信息资源优势的舞台。
四是融资。项目开发的每个阶段都要有充足的资本作为保障。融资渠道有哪些，如何以最低的融资成本保证项目顺利、高效地开发，是值得各位农业项目开发者关注的重要问题。
“互联网+农地流转”平台作为资金需求方和金融机构之间的第三方中介，利用本身的业务优势，能有效弥补传统金融机构在土地估值和变现方面的空白，从而帮助项目开发者快速获取融资。
五是农地流转后市场。提高项目竞争力、提升农业产值，必须狠下功夫打基础、挖创意、广推销，农地流转平台兼有互联网和农业生产全服务链的双重优势，在项目后期经营上也将发光发热。
发展多种形式适度规模经营是农业现代化的必由之路，“互联网+农地流转”服务也紧随其上，以农业项目为核心形成体系，与相关产业融为一体。
我国农村土地投融资发展受三大问题制约
《土地市场蓝皮书》指出，我国农村土地融资已取得了相当好的成绩，但就目前模式而言，仍存在一些问题亟待解决。
一是缺乏有效的农村土地分级评价体系。我国的信用评价体系正在建立过程中，农村土地分级评价体系更是亟待完善。各地之间、各区域之间以及同村之间，土地差异较大，而评价标准又各不相同。面对这种情况，金融机构自然不愿直接介入，要借助各类农村机构。因此，应尽快建立标准统一的农村土地分级评价体系，将农地抵押的利好政策真正惠及农民。
二是缺乏完善的农村保障体系。尽管出台了农地抵押融资政策，但大量农民仍不愿利用土地进行融资，其原因便在于缺乏有效的农村保障体系，土地几乎是农民唯一的生活保障。因此，很多农民对农地抵押一直心存疑虑。
三是缺乏流动性较高的土地交易市场。对农地进行融资的主体是金融机构，而金融机构又是自负盈亏 的机构，其首先要考虑的是风险。在当前经济下行期，各类金融机构的不良贷款率本就呈上升态势，须严控风险。而农村土地又是融资的新兴领域，金融机构若不借 助各类机构，即使获得土地也很难变现。因此，建立标准化、流动性较高的土地交易市场，有利于农村土地融资的开展。
我国农民对土地确权的理解程度仍然较低
通过调研，《土地市场蓝皮书》指出，很大比例的农民不了解土地确权的含义，从而对确权持无所谓态度。在确权过程中，很大比例的农民说不清楚确权的含义，甚至以为确权只是重新“量地”。在这种情况下，很多农民持无所谓或中立的态度，即使一部分农民支持土地确权政策，也是基于“国家政策肯定对农民有益”这种最原始、最基本的想法。
在目前的农村土地制度改革中，农村土地确权是中央政府大力推行的政策，其基本出发点是保护农民利益，主要目的是加速中国农村土地制度改革、促进农地集约经营、提高农地流转的效率，并且在一定程度上促成中国农村土地市场的最终形成。实际上，一种制度的推行，需要大规模的实地调研，从而了解社会行动者对政策的感知。同样，农村土地确权也需要对农村最基本的经济行为个体——农民进行政策的推行和宣传，而不仅仅是形式化地去执行。搞好农村土地确权，不但是农村土地制度改革的重中之重，更是提高农地流转效率、发展中国土地市场的重要一环。
信托流转农地经营权的困境：农户认知不足
《土地市场蓝皮书》指出，农地经营权信托作为一种新型的流转方式，能否获得潜在委托人的认可是其发展的重要影响因素。但是根据学者在重庆郊区农村所做的小范围实地调研结果，听说过“土地信托”的农民仅占有效样本的18.3%;对于土地信托的主导方，51.6%的农民选择“政府”，仅有2.2%的农民选择“国有或国有控股公司”，而剩余的则表示两者皆可。这一结果表明，作为农地经营权所有人的农民 对信托模式以及信托在农地经营权流转中的作用都缺乏认知和了解，对企业主导的农地经营权信托也相对缺乏信任。
另外，信托公司在农地经营权信托中作为受托人，希望成为土地、资金、技术、服务、渠品牌等资源 的整合者，但在实践中流出方、流入方、地方政府主要看重信托公司的融资功能，将信托公司等同于银行金融机构。这说明即便是对于已经接受和参与了农地经营权 信托的流转主体及相关方，对信托公司在农地经营权信托中的作用的认识也比较单一，在实务中也的确存在仅为合作方提供融资的农地经营权信托项目。
虽然农地经营权信托模式一般以地方政府、专业合作社等组织为委托人，但必须以农户自愿为前提。 如果农户对信托方式流转的优势与保障缺乏基本认知，委托人归集农地经营权的困难可能就相对较大，这将严重制约农地经营权信托的整体发展和推进。信托公司需 要与地方政府合作，加大对农地经营权信托的宣传和推广，将当前已经采用信托方式流转农地经营权并初见成效的地区作为案例，讲解农地经营权信托的作用与优 势，为农地经营权信托的开展奠定良好的认知基础。
金融机构对农地经营权抵押贷款供给意愿：地区间不平衡突显
《土地市场蓝皮书》指出，农村金融机构对农地经营权抵押贷款的供给意愿关系着该创新产品未来的可持续性。为了解农村金融机构农地抵押贷款供给情况，报告课题组采用实地走访和问卷调查相结合的方法，对辽宁省部分农村金融机构开展调研，在调研中发现以下几点情况。
第一，农村金融机构农地抵押贷款供给意愿存在地区差异性。在土地流转规模大、流转市场较成熟的地区，金融机构的业务开展热情较高、供给意愿较强。相反，在土地流转未发生或只有零星流转而未成规模的农村地区，金融机构的供给意愿较弱。
第二，对于农户自家的承包地抵押贷款，法律法规限制是阻碍农村金融机构开展该业务的主要原因。对于农户流转土地抵押贷款，农村金融机构的顾虑较少，因此开展该业务的意愿很强。
第三，在农地流转市场不成熟的地区，金融机构开展农地抵押贷款的最大顾虑是，一旦农户无法还 款，金融机构就可能面临被抵押农地无法处置变现的风险，以及农地抵押权价值评估风险。相反，在农地流转成熟地区，对被抵押农地的处置变现十分容易，在这种 情况下，农地抵押权价值评估问题也得到解决。由此可见，农村土地经营权抵押贷款与农村土地流转相互促进。
“互联网+”的做法在解决农地流转过程中的问题方面相较传统做法具有明显优势
《土地市场蓝皮书》指出：农地流转在我国广大农村地区进行得如火如荼，依托互联网而兴起的农地流转平台不仅填补了农地流转服务业的空白，也极大地提升了农地流转的效率。“互联网+”的做法在解决农地流转过程中的问题方面相较传统做法具有明显优势。
第一，挂牌信息更充分。“互联网+农地流转服务”能降低农地转让方和受让方获取农地信息的成本。随着农地流转服务平台的出现，农户可以随时把自己的农地信息上传到平台挂牌。
第二，交易主体更广泛。“互联网+农地流转服务”打破了地域的限制，一方面不用再跑到线下中介去登记或获取信息，另一方面可以通过平台了解全国乃至全球的农地信息。
第三，交易过程更规范。“互联网+农地流转服务”能够促进交易公正、开放、快捷。互联网的公 开、透明，让农地转让方和受让方的信息更加对等，让农民了解农地流转的市场价格、农地流转相关政策以及农地流转制度与程序等，减少了信息资源不对等导致的 价格欺骗行为，保证农地流转价格的透明，进一步完善农地流转市场机制，促进市场公平，同时节省时间成本和人力成本，提高流转效率。
第四，交易数据更翔实。“互联网+农地流转服务”可以充分发挥互联网信息平台的资源整合作用， 更有效地服务农业发展。互联网信息平台在为用户提供服务的同时记录了农地供求以及其他详细信息，如农地的地理位置、温度、光照、土壤、虫害、历年作物种植 情况，以及市场农产品价格等信息。通过互联网将这些信息整合在一起，形成自动化网络，能有效地指导农业项目的开展，最大限度地发挥农地效益，促进农地流转 市场的活跃。
第五，交易服务更专业。牵手互联网后，农地流转由单一的信息服务拓展延伸出一条完整的农地流转生态产业服务链，服务模式不断创新，服务内容不断扩展，服务链条也更加完整。
